Osservatorio del Mercato Immobiliare / Manuali e Guide Quotazioni

L'Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) è lo strumento dell’Agenzia delle Entrate per poter accertare e – eventualmente – rettificare il valore degli immobili che viene dichiarato dai contribuenti.

L'OMI è uno strumento dell’Agenzia delle Entrate che ha, tra i suoi vari compiti, anche quello di gestire una banca dati dei valori di proprietà e di locazione di un immobile, calcolati sulla base dell’elaborazione di diverse informazioni tecniche ed economiche, di rendita e di locazione, di studio e di analisi statistica già in possesso negli archivi delle Entrate.

Le zone OMI

Le zone OMI sono, in generale, aree tendenzialmente omogenee in termini di valori immobiliari, e sono a loro volta raggruppate in fasce che individuano aree territoriali che hanno una collocazione territoriale ben delimitata nel Comune. In genere, l’OMI tende a suddividere cioè il territorio di un Comune in aree centrali, semicentrali, periferiche, sub urbane e extra urbane.

Per fornire un risultato ancora più accurato all’interno delle stesse zone OMI viene poi accertato lo stato conservativo dell’immobile (tra ottimo, normale e scadente) per poter, e, dunque, un valore per superficie commerciale, ovvero superficie lorda (compresa di muri).

Categorie catastali e tipologie OMI corrispondenti

Tra la tipologia immobiliare OMI e la categoria catastale possono esserci delle difformità e sono previsti dei coefficienti di correzione. In seguente elenco:

- Categoria catastale A/1 (Abitazioni di tipo signorile): Categoria OMI Abitazioni signorili
- Categoria catastale A/2 (Abitazioni di tipo civile): Categoria OMI Abitazioni civili
- Categoria catastale A/3 (Abitazioni di tipo economico): Categoria OMI Abitazioni economiche
- Categoria catastale A/4 (Abitazioni di tipo popolare): Categoria OMI Abitazioni economiche (coefficiente correttivo / 1,05)
- Categoria catastale A/5 (Abitazioni di tipo ultrapopolare): Categoria OMI Abitazioni economiche (coefficiente correttivo / 1,10)
- Categoria catastale A/6 (Abitazioni di tipo rurale): Categoria OMI Abitazioni economiche (coefficiente correttivo / 1,20)
- Categoria catastale A/7 (Abitazioni in villini): Categoria OMI Ville e villini
- Categoria catastale A/8 (Abitazioni di ville): Categoria OMI Ville e villini (coefficiente correttivo x 1,10)
- Categoria catastale A/9 (Castelli, palazzi di eminente pregio artistico e storico): Categoria OMI Abitazioni signorili (coefficiente correttivo x 1,50)

Valore delle quotazioni OMI

Le quotazioni OMI non possono essere assunte come prove, bensì come semplici presunzioni dei valori degli immobili, con il contribuente che potrà pertanto contestarle sulla base di altri elementi oggettivi che possano favorire l’emersione di un valore che (immaginiamo) sia inferiore a quello OMI.
In particolare, potranno supportare la valorizzazione “corretta” degli immobili anche altri elementi oggettivi come, tra i vari:

- il valore del mutuo e gli elementi numerici che emergono dall’atto;
- le compravendite che sono state effettuate tra i soggetti privati nella stessa zona di riferimento e nello stesso periodo temporale;
- le offerte di vendita al pubblico tramite i principali media;
- le vendite eseguite dal soggetto oggetto di controllo e accertamento per immobili similari;
- le ristrutturazioni effettuate sull’immobile e il loro valore, ottenibile attraverso i dati reperibili con i permessi di costruire e le denunce di inizio attività.

Manuale della Banca Dati Quotazioni OMI

Il Manuale della Banca Dati delle Quotazioni OMI (BDQ OMI) definisce le regole e le istruzioni tecniche per la formazione e la gestione della banca dati.

La versione 2.0, aggiornata al 19 gennaio 2017, sostituisce quella pubblicata il 31 dicembre 2008 (versione 1.3).