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Superficie minima abitazioni | Normativa e requisiti - Aggiornato DL 69/2024 "Salva casa"

Appunti Costruzioni

Newsletter n. 112 del 01 Agosto 2025

Salve Visitatore

Superficie minima abitazioni | Normativa e requisiti / Rev. 1.0 2025
Aggiornato DL 69/2024 "Salva casa"

ID 13271 | 31.07.2025 / Documento completo allegato

Il riferimento normativo per l'individuazione della superficie minima dì una abitazione ed i suoi requisiti è il D.M. 5 luglio 1975, si evidenzia, in merito, la Sentenza TAR Piemonte n. 2597 del 21 luglio 2005. Esempi su regolamenti edilizi comunali MI / PG.
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Decreto "Salva casa"

Il Decreto-legge 29 maggio 2024, n. 69 rubricato "Disposizioni urgenti in materia di semplificazione edilizia e urbanistica", cd “Salva casa” come convertito con Legge 24 luglio 2024, n. 105, entrato in vigore il 28 luglio 2024, ha previsto l’integrazione del D.P.R. 380/2001 (art. 24), riguardante la segnalazione certificata di agibilità degli edifici.

In particolare, sono stati inseriti i commi 5-bis, 5-ter e 5-quater in materia di:

- requisiti di altezza minima
- requisiti di superficie minima dei locali.

Tali commi prevedono una deroga, in presenza di determinate condizioni, ai limiti di altezza e superficie minima per i locali abitabili previsti dal D.M. 5 luglio 1975 (art. 1 e 3).
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Sentenza TAR Piemonte n. 2597 del 21 luglio 2005

Edilizia e immobili - Requisiti igienico-sanitari D.M. 5 luglio 1975 - Superficie minima per abitante - Non muta in base a modificate esigenze abitative.

L’adeguatezza o meno di un alloggio alla salute dell’uomo costituisce un dato oggettivo, insuscettibile di variazioni nel tempo a seconda del numero di occupanti, per cui le sopravvenute esigenze abitative non valgono a rendere inadeguato (e quindi ampliabile a norma del piano regolatore) un fabbricato che, prima dell'aumento del numero degli occupanti, era conforme alle prescrizioni del D.M. 5 luglio 1975. In particolare, la disposizione secondo cui ogni occupante ha diritto a disporre di una determinata metratura minima, lungi dal determinare di per sé l'inadeguatezza oggettiva dell'alloggio impedisce che in esso possa risiedere un numero di persone superiore a quello soddisfatto dalla metratura disponibile.
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In particolare, la disposizione secondo cui ogni occupante ha diritto a disporre di una determinata metratura minima, lungi dal determinare di per sé l’inadeguatezza oggettiva dell’alloggio impedisce che in esso possa risiedere un numero di persone superiore a quello soddisfatto dalla metratura disponibile.
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D.M. 5 luglio 1975
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Art. 2 Per ogni abitante deve essere assicurata una superficie abitabile non inferiore a mq 14, per i primi 4 abitanti, ed a mq 10, per ciascuno dei successivi. Le stanze da letto debbono avere una superficie minima di mq 9, se per una persona, e di mq 14, se per due persone. Ogni alloggio deve essere dotato di una stanza di soggiorno di almeno mq 14. Le stanze da letto, il soggiorno e la cucina debbono essere provvisti di finestra apribile.

Art. 3 Ferma restando l'altezza minima interna di m 2,70, salvo che per i comuni situati al di sopra dei m 1.000 s.l.m. per i quali valgono le misure ridotte già indicate all'art. 1, l'alloggio monostanza, per una persona, deve avere una superficie minima, comprensiva dei servizi, non inferiore a mq 28, e non inferiore a mq 38, se per due persone.

Art. 4 Gli alloggi debbono essere dotati di impianti di riscaldamento ove le condizioni climatiche lo richiedano. La temperatura di progetto dell'aria interna deve essere compresa tra i 180C e i 200C; deve essere, in effetti, rispondente a tali valori e deve essere uguale in tutti gli ambienti abitati e nei servizi, esclusi i ripostigli. Nelle condizioni di occupazione e di uso degli alloggi, le superfici interne delle parti opache delle pareti non debbono presentare tracce di condensazione permanente.

Art. 5 Tutti i locali degli alloggi, eccettuati quelli destinati a servizi igienici, disimpegni, corridoi, vani-scala e ripostigli debbono fruire di illuminazione naturale diretta, adeguata alla destinazione d'uso.
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segue
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Numero abitanti	Superficie minima	Rif. normativo
1 abitante (superficie comprensiva dei servizi)	Mq 28 (se non si tratta di monostanza, minimo 9 mq per la camera da letto e minimo 14 mq per il soggiorno)	Artt. 2 e 3 D.M. 5 luglio 1975
2 abitanti (superficie comprensiva dei servizi)	Mq 38 (se non si tratta di monostanza, minimo 14 mq per la camera da letto e minimo 14 mq per il soggiorno)	Artt. 2 e 3 D.M. 5 luglio 1975
3 abitanti	42 mq	Artt. 2 e 3 D.M. 5 luglio 1975
4 abitanti	56 mq	Artt. 2 e 3 D.M. 5 luglio 1975
Per ogni abitante in più	+ 10 mq	Artt. 2 e 3 D.M. 5 luglio 1975

Deroghe e precisazioni (in particolare su n. stanze e servizi minimi alloggi anche monostanza (monolocali -ndr) al D.M. 5 luglio 1975 sono in generale previste nei Regolamenti edilizi comunali specifici. Vedasi a seguire 2 Esempi.

(L’autonomia riconosciuta ai Comuni in materia di regolamento edilizio causa differenze sostanziali per le superfici minime dei locali stabilite dalla normativa nazionale).
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Es. 1. Regolamento edilizio comunale MI (estratto) - Agg. 2014
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Regolamento edilizio comunale MI (estratto) - Agg. 2014
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Art.96 CONFORMAZIONE E SUPERFICIE DEGLI ALLOGGI E DELLE ALTRE UNITA’ IMMOBILIARI

1. Nel rispetto di quanto previsto dall’Articolo 98 (Cucine, spazi di cottura, locali bagno e servizi igienici), comma 2, gli alloggi possono avere pianta definita o pianta libera, cioè senza delimitazioni fisse.

2. L'alloggio non può avere una superficie utile inferiore a 28 mq.

3. Nel caso di alloggi destinati fin dalla realizzazione a soggetti con disabilità motorie, la superficie utile non potrà essere inferiore a 45 mq. e dovrà essere accessibile come da normativa di settore. In tal caso la realizzazione di 17 metri quadri aggiuntivi (fino alla concorrenza dei 75 mq. complessivi di superficie utile) non è soggetta a contributo di costruzione. Questa esenzione deve essere sottoposta a trascrizione sui registri pubblici; nel caso in cui l’alloggio sia venduto o comunque dato in uso a nucleo familiare senza componenti con disabilità motoria, la somma non versata, per effetto del presente Articolo, dovrà essere corrisposta all’Amministrazione Comunale.

4. Le unità immobiliari destinate ed usi diversi dal residenziale non possono avere una superficie utile inferiore a 20 mq fatto salvo il rispetto di tutte le specifiche relative del regolamento di igiene e le normative di settore.

Art.97 SUPERFICIE MINIMA UTILE DEGLI AMBIENTI

La superficie minima utile dei locali di abitazione non deve risultare inferiore ai seguenti valori:

- camere ad un posto letto: 8,00 mq;
- camere a due posti letto: 12,00 mq (alla formazione della superficie della camera da letto non può contribuire la superficie dell’eventuale cabina armadio);
- soggiorno: 14,00 mq;
- soggiorno con spazio di cottura: 17,00 mq;
- cucina: 5,00 mq;
- locale studio: 7,00 mq;
- uno o più locali bagno di dimensione adatta ad ospitare complessivamente la dotazione minima di apparecchi sanitari prevista al successivo Articolo 98, fatte salve le verifiche per il calcolo della s.l.p. di cui all’Articolo 74 del presente regolamento e all’Articolo 4, comma 6, lettera i e j delle Norme di Attuazione del Piano delle Regole. Tutti i locali bagno dovranno avere lato minimo non inferiore a 1,20 m.

Gli alloggi devono essere dotati almeno di uno spazio di cottura e di uno o più locali bagno che ospitino la dotazione minima di apparecchi sanitari nel rispetto di quanto indicato al comma precedente. Negli immobili aventi destinazione diversa dalla residenza, quando non regolamentati da specifiche norme al riguardo, la superficie dei servizi igienici non deve essere inferiore a 2,00 mq e comunque adatta ad ospitare la dotazione minima di apparecchi sanitari necessari (lavabo, water, eventuale doccia).
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Es. 2. Regolamento edilizio comunale PG (estratto) - Agg. Ott. 2024
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Regolamento edilizio comunale PG (estratto) - Agg. 2024
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Art 107. Superficie di un locale o di un alloggio: definizione

1. Si intende per superficie di un locale o di un alloggio la superficie calpestabile del medesimo con altezza interna non inferiore a m. 2.00 per i vani abitabili e a m. 1,80 per gli spazi funzionali misurata al netto di murature, pilastri, fondellature o simili.

Art 108. Dimensionamento e dotazione degli alloggi

1. La superficie minima degli alloggi viene determinata in funzione del numero delle persone cui essi sono destinati, garantendo una superficie minima di mq. 14, per ciascuno dei primi 4 abitanti, ed ulteriori mq. 10 per ciascuno di quelli successivi. E’ fatta eccezione per gli alloggi monolocale la cui superficie minima è mq. 28, se per una persona, e mq. 38, se per due persone.

2. Ciascun alloggio deve essere dotato almeno di uno spazio di cottura e di un servizio igienico, e ove non monolocale, da un soggiorno e una camera da letto.

Art 109. Dimensionamento e caratteristiche dei singoli locali

1. La superficie minima dei singoli vani abitabili è pari a:
- stanze da letto: mq. 9, se per una persona, e mq. 14, se per due persone;
- soggiorno: mq. 14;
- cucina, quando costituisce vano indipendente ed autonomo: mq. 9;
- locale studio ed ogni altro locale adibito a vano abitabile: mq. 9.

2. In luogo del vano destinato a cucina, può essere adibito a funzione di preparazione dei cibi:

- uno spazio del soggiorno, indistinto da esso; in relazione a tale spazio non è richiesto il rispetto di specifici parametri dimensionali e di aeroilluminazione, fermi restando quelli prescritti per il locale soggiorno;
- un locale autonomo, separato e distinto dal soggiorno, avente superficie minima di mq. 4.00 e dotato dei requisiti di aerazione ed illuminazione di cui al precedente articolo 105, primo comma.

3. La minima larghezza dei corridoi è pari a m. 1,20; qualora abbiano lunghezza superiore a m. 8, essi dovranno essere dotati di illuminazione ed aerazione diretta mediante finestra con superficie apribile minima di mq. 1,20.

4. I locali ad uso servizi igienici non possono avere accesso direttamente dalla cucina o spazio di cottura o dal soggiorno. L’eventuale spazio di disimpegno deve avere superficie minima di mq. 1,20 ed essere interamente delimitato da pareti.

Art 110. Soppalchi

1. La realizzazione di soppalchi all’interno degli alloggi è ammessa a condizione che: - la superficie del soppalco, esclusa la scala d’accesso, non sia superiore alla metà di quella del locale soppalcato;

- la porzione del vano principale libera dal soppalco mantenga i requisiti di agibilità prescritti dal presente regolamento;
- il soppalco e lo spazio ad esso sottostante, siano essi destinati a vano abitabile o a spazio funzionale, abbiano altezza interna non inferiore a m. 2,40 e possiedano gli ulteriori requisiti prescritti dal presente regolamento in relazione alla specifica funzione cui sono destinati. A tal fine la verifica dei requisiti di aerazione ed illuminazione è compiuta considerando complessivamente le superfici finestrate e di pavimento sia del soppalco che del locale sul quale esso si affaccia.

- il soppalco abbia almeno un lato completamente aperto, sia munito di parapetto avente altezza non inferiore a ml. 1,00 e sia privo di vuoti di conformazione tali da essere attraversabili da una sfera del diametro di cm 10,00.

Art 111. Locali accessori

1. I locali accessori, ove interrati o seminterrati anche parzialmente debbono essere dotati di opere di isolamento dal terreno sottostante e laterale con le modalità di cui al precedente articolo 79.

2. Non sono prescritti, in relazione ai locali accessori, requisiti minimi di illuminazione naturale e di aerazione, né requisiti minimi dimensionali, fatto salvo il rispetto della normativa in materia di autorimesse
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segue in allegato

Matrice revisioni

Rev.	Data	Oggetto	Autore
1.0	31.07.2025	Decreto-legge 29 maggio 2024, n. 69	Certifico Srl
0.0	04.04.2021	---	Certifico Srl

Info / download

Decreto "Salva casa": deroghe superfici ed altezze locali / Note

Collegati
Decreto-Legge 29 maggio 2024 n. 69
Decreto "Salva casa": deroghe superfici ed altezze locali / Note
D.M. 5 luglio 1975
Istruzioni ministeriali 20 giugno 1896
Sentenza TAR Piemonte n. 2597 del 21 luglio 2005
Altezza locali abitativi: norme e valori

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